Offene Immobilienfonds galten einst als Inbegriff für Sicherheit. Als Anlageprodukt, das so sicher ist wie eine Bundesanleihe, aber höhere Renditen bringt. Tempi passati. Seit Jahren sind die Investmentvehikel in der Krise. Und eine neue Analyse der Ratingagentur Scope zeigt, dass die Risiken für die Anleger nicht geringer geworden sind. „Das Umfeld für offene Immobilienfonds bleibt herausfordernd“, sagt Scope-Analystin Sonja Knorr.
Geld vernünftig ausgeben: Über die richtige Art von Sparsamkeit
Der Begriff Sparsamkeit bezieht sich nicht nur auf Geldangelegenheiten, sondern auf alles im Leben – den klugen Umgang mit der Zeit, den klugen Umgang mit der eigenen Fähigkeit, der eigenen Energie, und das bedeutet umsichtig zu leben, sorgfältige Lebensgewohnheiten. Sparsamkeit ist der wirtschaftliche Umgang mit sich selbst, mit seiner Zeit, mit seinen Angelegenheiten, mit seinem Geld, die vernünftigstmögliche Verwendung dessen, was wir von allen Ressourcen des Lebens haben.
Sparsamkeit ist nicht nur einer der Grundsteine für ein Vermögen, sondern auch die Grundlage für vieles, was eine hervorragende Eigenschaft hat. Sie verbessert die Möglichkeiten des Einzelnen. Die Ausübung der Sparsamkeit hat eine sehr gesunde Wirkung auf alle Fähigkeiten. Sparsamkeit ist in vielerlei Hinsicht ein Zeichen von Überlegenheit. Die Gewohnheit zur Sparsamkeit steht für Selbstbeherrschung. Sie ist ein Beweis dafür, dass der Mensch kein hoffnungsloses Opfer seiner Begierden, seiner Schwächen ist, sondern dass er Herr seiner selbst und seiner Finanzen ist.
Im Inhalt behandelte Punkte:
– Wirtschaft ist keine Schikane, sondern das planvolle Handeln zur Befriedigung von Bedürfnissen.
– Kapital ist der kleine Unterschied zwischen dem, was wir verdienen und dem, was wir ausgeben.
– Sparsamkeit ist nicht Geiz, sondern Vorsorge und die Art wie man sein Geld klug ausgibt.
– Falsche Sparsamkeit oder Verschwendung ist, wenn das Eingesparte weniger Wert ist, als der Aufwand, und das führt zur Armut.
– Ein kleiner Betrag, der regelmäßig über längere Zeit gespart wird, wächst zu einem Vermögen heran.
– Hinter jedem ehrlichen Vermögen steckt kluge Sparsamkeit.
– Man kann das gleiche Geld nicht zweimal ausgeben.
– Vertrauen genießt nur derjenige, der sein Geld vernünftig ausgibt, nicht aber derjenige, der es verschwendet.
– Glück ist eine geistige Einstellung, es ist der Zustand des Geistes, nicht der Zustand des Portemonnaies.
– Zeit ist kostbar. Nutze Sie die Zeit auf kluge Weise!
… u.a.
Es ist ein Buch mit wertvollen Ratschlägen, die jeder lesen sollte.
Offene Immobilienfonds bündeln das Kapital ihrer Kunden und legen es in Bürotürmen, Logistik- und Shoppingcentern, Hotels und Mietwohnungen an. Was nach einer langweiligen, aber einträglichen Investmentstrategie klingt, ist in den vergangenen Jahren zu einem Verlustgeschäft für viele Sparer geworden. 2024 fuhren die Investmentvehikel nach Scope-Berechnungen im Schnitt ein Minus von 1,3 Prozent ein, im vergangenen Jahr von 1,2 Prozent. „Die Spannweite reichte 2025 von plus 3,1 Prozent beim KGAL immoSubstanz bis zu minus 17,8 Prozent beim Leading Cities Invest von Kanam“, sagt Knorr.
Deutlich besser gefahren wären Anleger im vergangenen Jahr mit Immobilienaktien. Börsennotierte europäische Immobilienunternehmen haben 2025 eine Gesamtrendite aus Kursgewinnen und Dividenden von 7,3 Prozent erwirtschaftet, US-Branchenkonzerne gar von 7,6 Prozent. Das zeigt eine Auswertung des Amsterdamer Analysehauses Global Property Research.
Wer allerdings allein auf Aktien deutscher Immobilienfirmen gesetzt hätte, wäre noch schlechter gefahren als mit offenen Fonds. Hiesige Branchenunternehmen bescherten Anlegern einen Verlust von 11,3 Prozent, weil die Aktienkurse von Schwergewichten wie Vonovia und LEG im vergangenen Jahr deutlich gefallen waren.
Auch langfristig haben sich die Fonds nicht gerade als renditestark erwiesen. „Die durchschnittliche annualisierte Performance der offenen Fonds über zehn Jahre lag zum Stichtag 31. Dezember 2025 bei 1,80 Prozent“, sagt Scope-Analystin Knorr.
Was den offenen Immobilienfonds zu schaffen macht, ist ein Konstruktionsfehler. Wollen viele Anleger gleichzeitig ihr Kapital abziehen, müssen die Investmentvehikel Immobilien veräußern. Der dabei entstehende Verkaufsdruck drückt die Marktwerte und damit die erzielbaren Erlöse.
Das Sicherungsinstrument für offene Fonds versagt
Zwar hat die Bundesregierung 2013 die Fonds reformiert. Zuvor hatten Anleger in der Finanzkrise 8,3 Milliarden Euro verloren, da 17 Investmentvehikel aufgrund hoher Kapitalrücknahmen Objekte weit unter Wert verkaufen und schließlich abgewickelt werden mussten. Seither gilt eine einjährige Kündigungsfrist. Erst zwölf Monate nachdem Anleger ihr investiertes Kapital zurückfordern, müssen die Fonds dieses auszahlen. Das soll dem Management genügend Zeit geben, um ohne Verkaufsdruck Immobilien loszuschlagen.
Doch das Sicherungsinstrument versagt. Als die Europäische Zentralbank von Juli 2022 an den Leitzins schrittweise von Null Prozent auf 4,50 Prozent in der Spitze im darauffolgenden Jahr anhebt, um die stark gestiegene Inflation zu zähmen, gibt es eine erste große Kündigungswelle von Anlegern. Steigende Zinsen verteuern die Finanzierung von Immobilien. Deshalb zahlen Käufer weniger für Bürotürme, Shopping- und Logistikzentren, da sie nur bei niedrigen Preisen aus den laufenden Mieterträgen noch eine adäquate Rendite erzielen können.
2023 geraten deshalb erste Fonds in Liquiditätsprobleme. Ihnen gelingt es innerhalb der Zwölf-Monats-Frist nicht, Immobilien zum Buchwert zu veräußern. Sie müssen ihre Portfolios abwerten. Dadurch sinkt der Wert der Anteilsscheine. Allein die Anleger des Leading Cities Invest verlieren dadurch im November 2023 über Nacht elf Prozent. Weitere Anleger fordern daraufhin auch bei anderen Fonds ihr Kapital zurück. Noch mehr Investmentvehikel kommen in Schwierigkeiten.
Wie stark das Vertrauen der Anleger gesunken ist, zeigt das Volumen der Mittelabflüsse. 2024 haben die 17 Publikumsfonds insgesamt 5,9 Milliarden Euro an ihre Kunden zurückgezahlt. Im vergangenen Jahr verlor die Branche nach Angaben des Fondsverbands BVI sogar 7,7 Milliarden Euro. Das Nettovermögen der offenen Immobilienfonds schrumpfte seit Ende 2022 von 131 Milliarden Euro auf 112,2 Milliarden Euro zu Beginn dieses Jahres.
In den vergangenen fünf Monaten mussten sogar drei Fonds eingefroren werden, weil ihre liquiden Mittel nicht mehr ausreichten, um die Kapitalrückforderungen der Kunden zu erfüllen: der Wertgrund Wohnselect D, der IntReal Fokus Wohnen und der UBS Euroinvest Immobilien. Mehr als eine Milliarde Euro an Anlegerkapital stehen im Feuer.
„Oberstes Ziel ist es, die Interessen aller Anleger zu wahren – die Interessen der investierten Anleger und die Interessen derjenigen, die ihre Anteile zurückgegeben haben oder dies noch tun werden“, sagt Thomas Wirtz, Geschäftsführer des Asset Managers Industria Immobilien, der den IntReal Fokus Wohnen seit dessen Start im Jahr 2015 managt.
Zurzeit ist nicht erkennbar, dass sich die Situation schnell wenden könnte. „Die Mittelabflüsse dürften aufgrund der zu bedienenden Kündigungen aus 2025 in den kommenden Monaten auf einem hohen Niveau verharren“, sagt Scope-Analystin Knorr. „Weitere Fondsschließungen sind nicht auszuschließen.“
Allerdings dürften die großen milliardenschweren Investmentvehikel der Fondsgesellschaften großer Banken wie Commerzreal, Deka, DWS und Union Investment davon nicht betroffen sein. Bei diesen Fonds bestünden – aufgrund ihrer schieren Größe und der vergleichsweise guten Performance – keine „unmittelbaren Liquiditätsrisiken“, sagt Knorr.
Dass die Probleme der offenen Fonds in ihrer Konstruktion liegen, zeigt ein Blick in die Schweiz, wo die Anlageprodukte 1938 erfunden wurden und bislang nie in eine Krise geraten sind. Anders als in Deutschland können Anleger dort ihr Kapital nicht vom Fonds zurückfordern.
Wer aussteigen will, muss seine Anteile über die Börse verkaufen. Gleichzeitig werden die Anteilsscheine in der Schweiz nicht von Banken vertrieben. Vielmehr können sich die dortigen Fonds nur dann weiteres Geld über Kapitalerhöhungen – ebenfalls an der Börse – besorgen, wenn sie konkret eine Immobilie erwerben wollen.
Für die deutschen Banken sei das hiesige Modell ein „lukratives Geschäft“, sagt Stefan Loipfinger, Inhaber des Brancheninformationsdienstes Investmentcheck in Rosenheim. „Sie kassieren für die Vermittlung Ausgabeaufschläge von bis zu fünf Prozent des Werts der von ihnen vertriebenen Fondsanteile als Provision, die die Kunden zahlen müssen.“
Doch dies habe einen großen Nachteil: „Der von den Banken generierte stetige Kapitalzufluss setzt die Fonds unter Anlagedruck“, sagt Loipfinger. „Um das frisch hereinkommende Geld investieren zu können, haben die Investmentvehikel in guten Marktphasen in der Vergangenheit immer wieder Objekte zu überhöhten Preisen erworben.“
In der Schweiz gibt es dieses Risiko nicht. „Schweizer offene Immobilienfonds nehmen erst dann eine Kapitalerhöhung vor, wenn eine ausreichende Einkaufspipeline besteht“, sagt Fredy Hasenmaile, Chefvolkswirt von Raiffeisen Schweiz. „Somit entsteht hier kein Kaufdruck durch unkontrollierte Mittelzuflüsse.“ Sein Fazit: „Die Krise der deutschen offenen Immobilienfonds ist zum größten Teil hausgemacht.“
Dieser Artikel wurde für das Wirtschaftskompetenzcenter von WELT und Business Insider erstellt.
